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木纹央行年内第三次加息房企资金链空前紧张

2020-09-17 来源:

7月6日,在一片争议声中,今年第三次加息悄然而至,一年期存贷款基准利率分别升至 .5%和6.56%。与此同时,经过连续12次上调后,银行存款准备金率已经达到创纪录高位的21.5%。而6月份的CPI数据达到自2008年7月份以来的最高值6.4%。

种种迹象显示,市场仍然深陷在货币紧缩周期内,在上半年房地产行业的销售业绩并不甚乐观的情况下,房地产企业资金链日益趋紧的现实,迫使各类房企必须积极调整,以面对下半年残酷的市场。

年内第三次加息

7月6日晚间,中国人民银行宣布,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后,一年期存贷款基准利率分别升至 .5%和6.56%。这是央行今年以来第三次加息,也是去年以来第五次加息。

7月9日,国家统计局公布了6月份全国居民消费价格指数(CPI),同比上涨6.4%,这是继 月份CPI连续“破5”后首次“破6”,也是自 6个月来的最高值。

与此同时,经过连续12次上调后,银行存款准备金率已经达到创纪录高位的21.5%。 显然,紧缩的银根并没有迹象松动。经过14个月的严厉调控,不少房企寄希望于调控政策的适度宽松,但依然没有迹象。

近日,国务院总理温家宝在经济形势座谈会上再次重申要坚定不移地落实房地产市场调控政策。同时,国家相关部委连续发出两个事关公租房建设和房地产交易秩序规范的通知,预示调控政策力度仍将延续。

资金链空前紧张

北京贝塔咨询中心的数据显示,从沪深两市共127家上市房企2010年年报数据来看,剔除ST企业,118家上市房企平均资产负债率为60.92%,其中有40家上市房企资产负债率超过70%。同时,截至2010年底,行业平均的净借贷资本比上限降至4 %,但上市公司实际的净借贷资本比却大幅升高至41%。

Wind统计亦显示,按照申万一级行业分类,截至7月11日,已发布中期业绩预告的45家上市房企中,仅有1 家中期业绩预增,有5家扭亏,2家略增,中期业绩预喜的上市房企合计有创维持续提升服务标准20家,占比仅44%。同时,有9家公司业绩预减,5家略减,7家续亏,还有4家首亏。

与此同时,消费者的观望事态并未有所改变。

来自广发证券的数据显示,截至上周,11大重点城市的存货总量达到6 .4万套,环比上涨0.9%,存货总量继续创新高。其中,北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套,逼近11万套,也创今年高点。一系列数据均揭示了在持续的严厉调控下,房地产行业面临的巨大风险。

八仙过海各显其能

加速推盘、以价换量基本已经成为市场共识,但如何在下半年竞争这种状况仍没有出现好转日益残酷的竞争中转身而出?不同的房企选择了不同的方向。

以“快进快出”为特点的万科、恒大继续深化高周转率的道路,而绿城、龙湖等以高端项目见长的上市公司则选择了海外融资之路。对于部分既无法通过融资获得现金又没有足够在售项目销售缓解资金的企业而言,只能出售待开发项目以缓解压力。部分中小企业甚至只能选择利息高昂的民间借贷以周转资金。

市场格局新一轮盘整已经来临,自然不乏手持重金等待收购扩张的地产大鳄们,如SOHO中国今年计划用于收购的资金就高达150亿元。

加速周转率逆市增长

薄利多销、快速周转已成为大型房企上半年业绩取得逆市增长主要的策略。中国房产信息集团日前发布的最新房企销售排行榜单显示,2011年上半年,前十大房地产开发企业累计实现销售 2 亿元,同比增长逾80%。在分析大型房企上半年业绩逆市增长共同原因时,众多机构分析报告中都提到“周转率”。

对于任何一个企业,周转率和利润率总是驱动回报的两大核心要素。存货周转率代表了公司在存货上每一单位资金占用所支撑的业务规模,因此越高的存货周转率意味着资金的使用效率就越高,因为房地产公司的存货占据了资产的绝对比重。

对于房地产而言,存货周转率有着特殊的意义,北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》连续第4年联合推出地产上市公司综合实力排行榜显示,在繁荣时期(如2009年),地产行业的存量资产周转率(合同销售金额/年初总资产)平均为0.45倍,这可以近似地理解为地产企业从支付土地款到完成预售平均需要27个月的时间;而在低谷年份(如2008年),地产行业的存量资产周转率降低为0.27倍。换句话说,由于销售周期的延长,地产企业收回现金的时间延长为44个月(2010年平均 2个月)。

从今年上半年房企业绩来看,前10名的房企大鳄销售金额同比均出现了大幅增长,且增长率几乎都在50%以上,这体现在以恒大地产、万科集团以及碧桂园等为代表的传统高周转型企业身上。

今年 月初,万科董事会秘书谭华杰在接受媒体采访时表示,万科一贯坚持“不囤地、不捂盘”,选择快速周转的策略。快速周转意味着可以用尽可能少的土地占用,实现尽可能多的住房供应;同时,周转率的提升也有利于提高股东的回报水平。据他介绍,2010年万科按照销售口径计算的资产周转率已经达到历史最高水平。

万科、恒大以及碧桂园等为代表的传统高周转型企业正进一步加快周转速度,而不少以中高端物业开发为主的企业,也开始积极向高周转靠拢。这方面表现最突出的是中海地产。据了解,今年以来,中海地产在多个一线城市降价快销,5月份更是创下了单月超过100亿的纪录。

中原地产三级市场研究部总监张大伟表示,高周转率是应对金融紧缩最有效的方法,而高周转之所以能实现,是因为目前中国房地产仍存在巨大的需求。一方面,房子仍被认为是最具保值能力的资产,另一方面,调控对二三线城市影响不大,导致大量投资需求涌入,这使得开发商降价促销有良好效果,让高周转率成为可能。


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